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六都半數房產交易要被『房地合一』課稅
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【住展房屋網/台北報導】相較於預計週五立院院會將『攤牌』的股市大戶條款，房產端的房地合一課稅，影響層面絕對更廣；因為台灣房屋自有率超過85%，股民人數則肯定遠遠不及。不過日前永慶房屋發佈統計指出，按目前財政部規劃2千萬課徵門檻之版本，六都將有四到六成房產交易會被『房地合一』課稅，恐又有誇大影響層面之嫌。
近一年房市交易冷清，稍早北市不動產仲介經紀公會更公佈統計，今年單店單月平均成交僅3.15件創歷史新低，因此房仲業這陣子無所不用其極希望促成交易。而執政黨九合一選舉大敗導致投資客繼續觀望，又不可能冀望首購或自住客購買力立刻突飛猛進、追上高房價，因此敦促賣方價格鬆動，就成了短期唯一有效的操作模式。
於是我們看到，最近房仲業高喊房價已到頂，或說降價物件大增，其實是想刺激實際上不降價的賣方鬆動價格；而提出房地合一課稅影響層面甚廣的結論，當然也是要藉此告訴賣方，現在降價出場，負擔稅負會比以後輕。
然而實際情況真是如此嗎？住展房屋網企研室須導正視聽指出，上述分析並非事實。
沒錯，按財政部規劃之2千萬課徵門檻，以目前市價評估，六都確實有四到六成不等的房產物件『符合』起徵要件。然而除了必須交易且有所得才課徵交易利得稅房地合一為稅基外，篩選準則其實還有持有目的及年限這兩大項，是永慶房仲以上分析遺漏，卻同樣重要的部分。
首先是持有年限。稍早財政部公布初步規劃時已說得明白，基於鼓勵長期持有原則，交易利得稅率隨持有年限而遞減，持有年數愈長，適用稅率愈低；除非短期交易，否則實際被課的稅，十之八九不會比現行土增稅加房屋交易所得多。況且目前兩年內短期交易要課奢侈稅，房地合一上路後奢侈稅就要退場，到時賦稅是變重還變輕？答案昭然若揭。當然目前還有盲點需克服，那就是實價登錄實施前買進的物件，要如何評估實價。
更重要的是持有目的，也就是是否為自用或僅持有一戶。如是僅持有一戶的自用宅，則和目前土增稅相同，房地合一也有重購退稅規定，還從寬認定。而六都四到六成逾2千萬總價的物件，住展企研室相信當中絕對半數以上，甚至更多的屋主，是僅持有一戶自用；一般情況，這類房產交易，通常都是換屋，是符合重購退稅規範的，所以也形同不受房地合一或課徵資本利得稅影響。
綜合以上，答案已經很明顯；以學者先前預估，約有七成持有房屋者，是僅擁有一戶自用宅的情況推估，真正受到房地合一課稅影響的，就是那些持有第二屋以上的自然人。是故，影響的物件或層面，根本沒有房仲業所說的那麼多。
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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