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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】每年11月是地價稅的開徵期，而其徵收所屬期間為當年的1月1日至12月31日，並以8月31日為納稅義務基準日，也就是說8月31日當天地政機關登記土地所有權人，即為當年全年度地價稅的納稅義務人，因此，買賣土地時，最好在契約中計算出雙方持有時間比率，並由當年度的納稅義務人負責預收另一方應繳的地價稅，但契約中約定當年地價稅由何人繳納或分攤方式，係屬買賣雙方的私權行為，不能因而更改地價稅的納稅義務人。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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住商不動產(新板特區加盟店)立誠不動產經紀有限公司 

經紀人:張寬裕證號(91)北市字第00391號

【住展房屋網/台北報導】近年房價狂飆，讓國內不動產稅制問題逐步現形，官方也因應民意，提出若干革新、不過目前為止，離真正的租稅公平正義還很遠，原因不光是房地合一新制仍有不少值得商榷的內容，更在於房產持有稅問題仍多，有待檢討。

有關這點，房屋稅部分有中央推動地方執行的囤房稅提高稅率，北市單行的豪宅稅稅基加成，影響最鉅的則是北市逕行調高去年七月後取得使照新建物的構造單價、路段率等。 

至於持有稅的另一重要環節─地價稅，稅基公告地價是與土地公告現值連動；但對於公告現值與市價的落差，官方和學界看法缺乏交集官方宣稱已調高到市價近九成，但學界否定之。此外，稍早有民代建議公告地價也要比照公告現值，每年調整一次，但根據地政司最新說法，地方政府目前對此仍無共識。 

持有稅屬經常稅，和交易利得稅性質不同，影響層面及程度也更大；因此推動改革的時機點很重要，但就連學者之間論調也有不同。據某報報導，莊孟翰認為房地產仍是產業重要支柱，考慮現在經濟不佳，調高不宜一次到位，應採漸進式；花敬群則強調，房市大起大落就是因為持有稅偏低，囤積炒作更容易，加上現在房市仍不到崩盤階段，因此仍可趁此時間適當調高公告地價。 

兩位學者表面上說法不一，但其實仍殊途同歸，因為兩者都贊成調高，只是幅度及程度的差異。不過住展房屋網企研室認為，比起調整時機拿捏或程度差異，調整方式更重要；也就是，必須回頭檢視持有稅偏低的真正核心因素，對症下藥。 

那麼，持有稅長期偏低的核心因素是什麼？在地價稅部分，如前文所指，就是公告地價，或說公告現值與市價脫節。而最釜底抽薪的辦法就是與公告現值脫鉤，直接以實價為基礎，如參考實價登錄資訊，進行適當估價及評定。 

至於房屋稅部分，目前計算公式內容由房屋構造單價、路段率及折舊率三大部分組成。然而，近年相關調整其實都聊備一格，且更大的疏誤在折舊率，這點住展房屋網企研室先前就有專文討論，財政部自訂的40年使用後殘值訂定過高，是其中最大問題所在。 

另外，地價稅和房屋稅的評定稅基認定方式不同前者是比價估價法，後者則為成本計算法，但評定機構本身則都很有問題。按現行制度，地價評議委員會內不但有專業估價者及官方代表，還有民代及業者代表，恐有利益迴避上的問題；房屋稅基由財政單位評定，也同樣缺乏地產評估專業介入。 

綜合以上，未來無論是續採現行的房地分離課稅，還是合併課單一財產持有稅，都必須針對以上包含稅基認定、評定機構組織等病灶，提出真正的解決方案，否則如果只是官樣、象徵性的調高，意義不大。甚至，如果像北市那樣，只調高去年七月後新建物稅基，之前取得使照建物卻仍按舊制，那不但有違租稅公平，更是開改革倒車的做法！

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

房地合一稅明年即將上路，安侯建業（KPMG）聯合會計師事務所昨（26）日表示，父母購屋送給子女，若符合新制規範，子女未來出售受贈來的不動產，必須要課房地合一稅，若是由父母賣房子，再以現金贈與子女，稅負相對較輕。

KPMG昨天舉行「房地合一課稅之影響與因應研討會」，剖析不同投資身份的稅務負擔，特別針對新舊所得稅制法令變動、不動產持有稅負、營業稅、遺產及贈與稅之影響，一一舉例解析。

KPMG專業組織策略長、會計師張芷表示，房地合一明年元旦上路，納稅人在比較新舊制的稅負時，也應考慮奢侈稅及所得稅之負擔，不見得適用新制的稅負一定比較重。

KPMG副總劉順裕表示，以往父母購屋贈與給子女，是按公告土地現值及房屋評定現值課徵贈與稅，但子女若日後出售該不動產，就必須面臨房地合一稅的問題，屆時出售利得的稅率至少15％，比遺贈稅的10％為高，子女要繳較多的稅。

不過，父母如果換個方式贈與給子女，例如由父母出售不動產，改以現金方式贈與給子女，子女只須負擔稅率10％的遺贈稅，相對於贈屋，子女的稅務負擔可望減輕。

另外，KPMG副總游雅絜也指出，房地合一稅對境內居住者和非居住者的課稅規定，二者並不相同，境內居住者持有新制房地超過2年以上，房地合一稅稅率為20％，但非居住者在相同條件下，則將適用35％的較高稅率。

游雅絜也提醒，我國戶籍法規定，民眾只要離開台灣2年，就會被除籍，未來在出售不動產時，要特別注意納稅人身份的適用，以免加重繳交房地合一稅的負擔。

KPMG表示，納稅人應視持有不動產的不同目的，採取適當的因應決策，充分比較不動產自住或投資的相關成本，以達到效益最大化。
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 新板特區、新板房市、土地移轉想反悔 把握完成登記前時機、新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

【住展房屋網/台北報導】日前有沙鹿民眾詢問，想移轉土地給兒子，但後來欲減少土地移轉持分，是否能再撤回部分土地現值申報？對此台中市政府稅務局表示，只要在尚未完成移轉登記前，雙方同意就可辦理撤銷。 

臺中市政府地方稅務局表示，土地移轉於申報現值後，只要是尚未完成移轉登記前，雙方當事人同意減少部分土地移轉，就可辦理撤銷部分土地的現值申報，並另由雙方重行填寫現值申報書，將新舊申報書併存於稽徵機關，以便查核。 

稅務局進一步說明，土地現值申報，仍應按原申報日期核實認定，以免影響納稅人權益，如土增稅已經繳納，應就溢徵的土增稅一併退還。住展房屋網提醒，如土地是在登記完成後撤回部分移轉，應重新申報土地移轉現值並繳納土增稅，但不得退還原已繳納的土增稅。

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新板特區、新板房市、無論租或買 契約內容看仔細、新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

【住展房屋網/台北報導】最近因建商開始喊跌房價，加上已有指標案高調祭出開價打七五折策略，因此近期住居市場焦點重新回到買賣上。可能多數人都已淡忘，才不久前張姓惡二房東事件，同樣鬧得沸沸揚揚。當時租屋市場問題被攤在陽光下放大檢視，果然發現問題有夠多；但事過境遷，情況究竟改善了多少？恐怕仍是個未知數。 

所幸，據悉內政部已著手研修「房屋租賃契約書範本」。地政司不動產交易科長陳啟明表示，內政部現正著手研修範本，並研議增訂定型化契約應記載及不得記載事項，如租賃期間相關費用水費、電費及瓦斯費等負擔方式、押金返還條件、雙方提前終止契約的賠償金、承租人未依契約返還房屋等事項，預計年底將草案送行政院消保處審查。

其實內政部2002年就已公告「房屋租賃契約書範本」，不過未強制規定使用，一般房東大多採用坊間版本，因在書店或便利商店就買得到，故俗稱『小七版』，但其中有許多不合理的條文或規定。

國內唯一長期關注租屋市場的NGO組織崔媽媽基金會就曾指出，『小七版』問題很多，其中最糟的是最後一條，有關『如有違反以上規約，任憑房東處置』的類似條文描述。 

不僅小七版，崔媽媽認為內政部自己提供的版本也有問題，相關報導所指租屋用官方版本較有保障的說法，並不全然正確。如今內政部終於要修訂租屋契約範本，接下來就要看看是不是確實修訂到癥結點。 

當然，這段未修訂完成的『空窗期』，租屋族仍要注意。崔媽媽建議，租屋者在簽約前一定要詳閱內容，且應逐條與房東討論折衝，尤其小七版的最後一條，他們更建議租客直接要求房東刪除之。崔媽媽還表示，房東對這條『不平等條約』的態度，正好可用來檢視其誠信程度。 

當然，訂租賃專法毋寧是治本之道，惟短期內可先透過相關法令解釋，認定出租多屋的房東為營業行為；如此便可援用消費者保護機制，當發生糾紛時，消保官就能介入，透過查稅等方式解決爭端，保障相對弱勢者的權益。 

住展房屋網企研室則延伸認為，目前社會主流價值，對居住這件事仍傾向買優於租，間接造成租屋市場長期遭相關單位漠視，法令規範欠缺，甚至連契約內容保障性也不足，結果當然糾紛層出不窮，確實應盡快修正。 

回過頭來看買賣行為，也一樣要訂定契約，尤其現在賣方想盡辦法促銷之餘，確實可能在契約審閱期或內容上有所疏忽；買方在現階段進場撿便宜的同時，還是要注意自我權益之保障，和租屋族一樣，簽約前一定要詳閱契約內容，必要時更可徵詢相關專業。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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新板特區、新板房市、找親友當賣房人頭 難逃奢侈稅、新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

奢侈稅大查稅，投機客中招。中區國稅局昨（20）日表示，有民眾利用名下無任何房產的親友，作為人頭登記買房，再以他人名義賣房以規避奢侈稅，被國稅局透過帳戶金流查到逃漏稅，補徵奢侈稅超過百萬元。

中區國稅局局長許慈美表示，假藉人頭名義辦理假贈與、假信託規避奢侈稅的案件相當常見，國稅局會從買賣契約書、約談買方及仲介、追查資金流向等方式，即可輕易識破逃漏稅的手法。

中區國稅局近期查獲一個案。甲君於103年3月1日以其妹妹名義買下一棟房地產，並在同年3月20日以買賣方式，將房產登記在女兒乙君名下，再主張無償購買該房產給女兒，向稽徵機關申報贈與稅。

不過，國稅局官員發現，乙君在受贈後一周，旋即將房地產出售給第三人，由於持有期間太短，引發官員注意，追查資金流向後發現，出售房地產的銷售額900萬元，從女兒乙君帳戶匯入甲君帳戶，稅局乃依實質課稅原則，核定甲君應補徵奢侈稅135萬元，並處以罰鍰。

官員指出，由於奢侈稅的豁免條款，是針對名下僅有1戶自住房屋者，而甲君將持有未滿2年的房地產，假借贈與給名下無任何房產的子女，再將持有期間僅僅一個月的房地產出售，藉以規避高額稅金，是屬於假借人頭逃漏稅的典型案例，因此開單補稅並加處罰金。

中區國稅局表示，自特銷稅實施以來，自100年6月至今年6月底為止，陸續查核假借人頭買賣、假贈與、假預告登記、假信託真售屋及故意塗改簽約日期、低報銷售價格等逃漏稅案例，總計查獲1,049件，補稅金額高達4億6,900多萬元。

其中，依據中區國稅局統計，在奢侈稅查獲逃漏稅個案當中，以人頭方式逃漏稅的案件共有30餘件，納稅人共被補稅帶罰高達上億元。

中區國稅局呼籲，納稅人切勿利用各種不當方式規避特銷稅，尤其以利用他人名義銷售房地，一經國稅局查獲，除補徵特銷稅外，最高可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。

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新板特區、新板房市、宜華國際飯店住宅 實價首筆146.52萬╱坪、新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

工商時報【記者方明╱台北報導】

北市最高樓層住宅案「宜華大直國際飯店住宅」昨（15）日首度實價曝光，今年5月低樓層6樓交易1戶，總價1億6,923萬元，總坪數142.72坪，扣除車位每坪146.52萬，為大直豪宅區排名第4高單價：但房仲業者認為，該案高樓層揭露應有突破200萬大關實力，甚至寫下大直區域新天價。

宜華大直國際飯店由西華飯店與富邦建設合資興建，103年12月建築完成，其中飯店式住宅共2棟約198戶，樓高42層，為北市目前最高住宅建案；昨日實價揭露，該案6樓今年5月交易，總價1億6,923萬元，扣除車位每坪146.52萬，買方為宇盛投資。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，最新實價資訊顯示，此案目前僅有1戶揭露，但翻開該社區謄本資料來看，今年第1季過戶資料至少逾30戶，至目前為止皆尚未揭露。

劉怡蓉指出，統計大直知名豪宅實價資訊，103年3月，「代官山」揭露1戶，總價1.9億，扣除車位每坪單價232.7萬，是目前大直水岸高價宅的行情指標。

其次為「帝景水花園」，實價共揭露3戶，扣除車位每坪210.1萬∼214.2萬；「國美大真」揭露單價為136.8萬∼168.9萬；此次揭露「宜華大直國際飯店住宅」實價資訊，因屬單一個案，未來該社區新成屋陸續交屋，可望擠進北市200萬俱樂部10大豪宅之林。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，「宜華大直國際飯店住宅」為去年7月以後交屋個案，適用新標準單價房屋稅，估算其房屋稅以自用稅率試算，按照坪數大小約在58萬到78萬之間，若是囤屋客戶，每年房屋稅額將破百萬，高額的持有成本將是購屋人的一大壓力。

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新板特區、新板房市、一通免付費電話，為您解惑地質敏感區、新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】經濟部為解答各界在辦理土地開發案件，遇到地質敏感區時之相關問題，設置「地質敏感區諮詢免付費專線」0800-655566，只須一通電話，經濟部中央地質調查所即有專人為您服務。

地質法歷經15年立法過程，於2010年12月制定公布，自2011年12月施行；依規定中央主管機關應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞之地區，公告為地質敏感區，包括地質遺跡、地下水補注、活動斷層及山崩與地滑等4類地質敏感區。

地質敏感區公告，主要目的為揭露地質資訊，依地質法要求，位於地質敏感區範圍內未來新的土地開發行為須加強地質調查評估，但是並無限制或禁止開發的相關規定。地質敏感區範圍內之土地開發行為，依據相關土地或建築管理法令規定研提因應措施，並將結果納入相關法令規定需送審之書圖文件中，由土地開發行為相關法令之主管機關依其法令之規定及目的一併審查，以提升土地利用的合理性與安全性。

經濟部已於2014年1月起陸續依法公告地質敏感區，截至2015年6月30日止，已公告21項地質敏感區，總面積約2600平方公里佔台灣總面積7.2％，分布於16個縣市共計122個行政區，並預計於2016年底前依規劃期程完成全國各地質敏感區之劃定和公告，相關資訊可上地質調查所網站閱覽。

地質法為相對年輕的法律，施行初期一定會有對本法不了解之處，歡迎各界撥打「地質敏感區諮詢免付費專線」0800-655566；服務時間為週一至週五上午9:00~中午12:30，下午1:30~下午5:00。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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新板特區、新板房市、房地合一來了 為何要今年要買房？新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房價這麼高，為何要在今年買房？為何今年買房節稅？這樣的利基點與誘因，是針對已經看屋2~3年，遲遲觀望無法下決定的民眾，如果今年有較大的議價空間、屋主又願意降價，且購屋後未來的交易所得會比明年房地合一上路後繳的低，那為何今年不買房呢？

今年買房有3項誘因。（好房網News記者陳韋帆攝影）

當然有一部分族群還是想等到2016年後，觀察房價落底再購屋，不過，不少投資客都了解一種「大樹理論」，就是一顆蘋果樹總會有好蘋果與品質不佳的蘋果，就像看屋一樣，10間總會有1不錯的，100間當中會有10間是A級物件。

如果以自住客來說，現在有經濟能力負擔得起的A級物件、屋主讓價空間大、今年買房更是依照舊制輕稅，綜合這3點，觀望買氣為何不進場呢？如果買方在今年買房，未來售屋時是按照舊制，不論怎麼計算，勢必比房地合一新制划算。

不過，若購屋者打算居住6年以上，且都符合自用住宅條件，那麼則不用趕在今年購屋，因為房地合一稅的自用條件，是持有滿6年，就有400萬元免稅額，超過獲利則課徵10％稅率，換句話說，未來換屋時，土增稅、房地合一稅都可雙重退稅，自然就不用擔心被加稅的問題。

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新板特區、新板房市、稅改後是進場良機？購買力才是關鍵！新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

【住展房屋網/台北報導】稍早房仲業者公佈民調結果，有38%受訪民眾認為，未來一季是購屋好時機有進場意願，比例較前一季攀升一成；多數媒體解讀為：下半年房市交易有回升機會。不過進一步對照同調查中，有關消費者對未來房價走勢看法的結果，恐怕下半年房市真正的發展，將不如業者所願。 

原因在於，同調查顯示，看漲及看跌未來一季到一年房價的比例，其實約是四比六，而這四，應該就是表達未來一季有進場意願者。事實上，以國人購屋追漲不追跌的慣性，推斷看漲房價的這一群受訪者，和認為現在是進場好時機的，應該八九不離十是同一群人。所以換言之，市場上仍是看跌多於看漲，而那群看跌未來房價者，仍是裹足不前、不打算進場的。 

然而，這種追漲不追跌的心態，實是偏向投資置產角度；住展房屋網企研室一直強調，對使用期動輒十年以上的剛性自用客來說，短期漲跌真的沒有什麼意義；現階段是否有急切需求？是否負擔得起目前房價水準？才是該不該進場的唯一問題，而答案也肯定因人而異，這是任何調查都難以顯示的。簡言之，意願及是否有能力進場，是兩碼子事；前者說得輕鬆，但行動的真關鍵仍看後者。 

只不過，長期資訊透明度不足、稅制扭曲等謬誤，的確讓廣大自用購屋者，得用超乎合理的代價來承購住房；近年房價狂飆，當然猶如照妖鏡般，將所有問題一次暴露，於是政府被迫喊出居住正義口號、面對問題，且做出若干改革。 

先不管政府有無誠意推動實質改革，及目前為止做了多少，過去靠著制度漏洞嚐到甜頭的既得利益者，當然也會利用各種手段進行反撲。只是制度問題太大、太明顯，民意潮流無法擋，加上業界也察覺市場景氣開始翻轉，於是房地合一制度才意外火速拍板。況且展望未來，對業者而言，重點已不是價，而是交易量的提升。 

於是我們看到，某財經報紙日前連續三天刊出以居住正義為名的專題篇章，前兩篇內容看似振振有詞，但到了完結篇，依然露出馬腳；原來，系列報導的真正目的，仍是要引導到『現在是進場買房好時機』的結論。 

然住展房屋網企研室再度指出，多數自用準購屋人目前仍裹足不前、繼續觀望，問題不在稅制，而仍在價格及負擔能力；一邊房價持續居高，就算下修一兩成也還是買不起，另一邊薪資還繼續原地踏步、加薪依然無望。主計處剛公佈的企業問卷調查更顯示，去年度有調薪的廠商雖有23.5%，但多數都在6%以下，對照房價漲幅，仍是杯水車薪。據此，住展房屋網企研室預估，撇開大選干擾，今年底前房市，很可能出現有人氣卻沒買氣的情況。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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新板特區、新板房市、睡歸睡別作夢 預售屋根本沒有退戶潮！新板房產經理林仲春☎0970-001888為您服務~

【住展房屋網/台北報導】近來房市亂糟糟，什麼奇奇怪怪的傳言都有，更傳出有預售屋湧現「退戶潮」，報導中還煞有其事指出投資客斷頭退戶，寧願讓建商沒收占房屋總價金15%的高額訂金，也不願繼續持有。唯住展房屋網認為，這類報導過於浮誇，也舉不出實例，報導內容寫得跟小說一樣虛無飄渺，編劇成分大於實況，已陷入嘩眾取寵的地步。 

住展房屋網指出，以往「預售屋退戶」，建商可能沒收買方已繳的全部價金，但行政院消保會在「預售屋買賣契約書範本」增訂「賣方得沒收依房地總價款最高不得超過百分之十五計算之金額」後，建商頂多只能沒收成交總價的15%。
也就是說，如果買了預售屋後想退戶，買方大多要承擔總成交價的15%的損失。舉例假設，林小婷跟建商買了一戶3千萬的預售屋，既繳了訂、簽、開工款，又繳了部份工程款後想要退戶，於是建商便沒收林小婷成交總價3千萬的15%、即450萬，至於林小婷先前所繳的款項超過15%的部份，建商必須退回給林小婷。

在上述案例當中，林小婷退戶會損失450萬元。假如林小婷後悔買房，其實可以選擇轉售、換約，損失還不至於這麼多。

簡單來說，如果房價下跌超過15%，那麼預售屋退戶才會划算；反之，若房價下修幅度未超過15%，買家退戶可就虧大了，因此會傻傻退戶的買方恐怕不多。從這個角度來看今年媒體所渲染的「退戶潮」，就可知退戶潮說法荒誕不經，內容就像天橋底下說書的一樣天花亂墜，卻不具事實。

畢竟從各家主要學術或官方所發布的房價數據來看，今年全台各都會區房價漲跌都沒超過5%，更別說大跌超過15%了。所謂的預售屋退戶潮，並不是絕對不可能發生，但前提是房價大幅重挫；在房價未大幅度走跌時，根本不會出現退戶潮的，也讓這類立論薄弱流言不攻自破。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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